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Investimenti immobiliari in Brasile Investimenti immobiliari a Capo Verde

Possedere un immobile in Brasile, le tasse sulla rendita delle locazioni, tasse sul guadagno di capitale  derivante dalla vendita e rientro del capitale

 

In un investimento immobiliare in Brasile la prima questione è sempre relativa ai costi di tasse e registro  in relazione all’acquisto dell’immobile a cui abbiamo già risposto in questo altro articolo. Molti investitori vogliono avere chiara da subito anche la questione relativa alle tasse da pagare sulle  rendite dell’investimento immobiliare,  tasse da pagare in relazione al guadagno  su una futura vendita  dell’immobile e sul rientro del capitale all'estero; sono tre questioni delicate e su investimenti medio grandi è bene avere una consulenza professionale di tecnici immobiliari abilitati o consulenti fiscali.
Tranne eccezioni citate nelle normative le regole e tasse a seguito descritte sono uguali per residenti e non residenti in Brasile e relative alle persone fisiche (non imprese).
La rendita derivante dalla locazione di un immobile di cui si ha la proprietà, il possesso o l’usufrutto, è considerata rendita della persona fisica
quindi segue la tabella fiscale delle aliquote di IR fissate annualmente dalla Receita Federal normalmente entro il mese di marzo, e relative all'anno fiscale predecente.
In fase di dichiarazione IRPF vanno immessi nella sezione dedicata i dati della locazione, immobile e del locatario, e le relative imposte vanno pagate in relazione agli scaglioni pubblicati annualmente per l’imposta IR. Ad esempio; per la dichiarazione fiscale del  2019 per rendite fino a R$ 1.903,98
mensili  vi è esenzione totale e non è obbligatoria la dichiarazione, da R$ 1.903,99 a R$ 2.826,65 aliquota  7,5%,  da  R$ 3.751,06 a R$4 .664,68 aliquota del 22,5%, superiore a  R$ 4.664,68 aliquota del 27,5%, sono ammesse delle deduzioni dell’imponibile da circa R$ 142 mensili per il primo scaglione fino a R$ 636 circa per l’ultimo scaglione. Normalmente le regole sono uguali ogni anno con la sola differenza di un aumento, in relazione agli indici inflazionistici, degli imponibili. Semplicemente chi nel 2019 ha posseduto uno o più immobili affittati con una rendita complessiva inferiore a R$1.903,98 mensili (si intende il totale delle rendite del soggetto, affitti più altre rendite) è esente da tasse. Se l'immobile è gestito da una agenzia immobiliare o agente immobiliare (corretor), dall'imponibile si può detrarre la commissione di gestione applicata. Attenzione ad un aspetto, la tassazione è dovuta da chi percepisce l'importo della locazione e non esclusivamente da chi ha la giuridica proprietà  dell'immobile (possesso,  uso o usufrutto).

Quando si vende un immobile per un valore superiore a quello dichiarato alla sua acquisizione si realizza un utile denominato "ganho de capital", che  segue una normativa fiscale e  una tassazione diversa dal caso precedente, essendo considerato un guadagno diretto derivante da un capitale precedentemente investito, la stessa logica applicata ad esempio ad investimenti finanziari laddove non viene applicata una ritenuta alla fonte. Questo utile è separato e non si unisce all’imponibile delle rendite del soggetto fiscale, che seguono la tassazione IR a scaglioni. Il ganho de capital è quindi la differenza tra il valore di acquisto e quello di vendita e le aliquote sono le seguenti:
15% fino ad ganho de capital di R$ 5.000.0000;
17,5% fino ad ganho de capital di R$ 10.000.000;
20% fino ad ganho de capital di R$ 30.000.0000;
22,5% per ganho de capital superiore a R$ 30.000.0000.
Nel 2005 con  la Lei Federal nº. 11.196/05 sono state introdotte delle esenzioni per le persone fisiche, in particolare per il residente che alla vendita di un immobile ne acquisisce un altro entro il termine di 180 giorni (esenzione totale), tale esenzione è applicabile solo per immobili residenziali ed applicabile una sola volta ogni 5 anni; in questo caso il non residente paga sempre questa tassa.

Altro aspetto delicato, e su cui purtroppo molti hanno avuto problemi è il rientro del capitale alla dismissione di un investimento immobiliare in Brasile, cosa complicata soprattutto per i non residenti (senza il visto permanente CNRM - RNE),  a cui al momento  non è concesso aprire un conto in banca. In generale per non avere problemi nel rientro del capitale, in tutti  i casi, è necessario che l'immobile sia regolare, abbia il registro al CRI (matricula) e sia stato dichiarato nelle precedenti dichiarazioni fiscali IRPF.
Il caso più semplice è quello dell'investitore residente che disponendo di un conto bancario, riceve l'importo della vendita del suo immobile nel conto brasiliano e poi richiede alla banca il trasferimento del capitale su un conto estero. In tal caso la  banca alla richiesta dell'operazione e all'esecuzione del contratto di cambio richiederà documenti giustificativi relativi all'importo che si intende trasferire all'estero (quindi anche non direttamente della vendita dell'immobile), in ottemperanza alle circolari del banco centrale, e se si hanno le dichiarazioni IRPF, il documenti della vendita, delle transazioni, copia dell'atto di compravendita non si manifesteranno  problemi. Nel contratto di cambio con la banca, potranno anche non essere presentati i documenti della vendita immobiliare ma eventualmente altri che giustificano il guadagno o il possesso di quel valore oggetto della transazione di cambio.
Il caso più difficile è della persona non residente, senza un conto bancario in Brasile, che intende vendere l'immobile e trasferire il valore all'estero. La procedura in tal caso può essere effettuata con il contratto di cambio sul conto del compratore. la documentazione relativa all'immobile e alla procedura di vendita sarà consegnata alla banca e alla firma del contratto di cambio sarà il compratore che darà ordine alla sua banca di trasferire sul conto estero del venditore l'importo della compravendita immobiliare. E' una procedura con abbastanza burocrazia e non priva di problemi, per nostra esperienza alcune banche rifiutano di eseguirla e altre nemmeno conoscono la procedura,  è bene venga seguita da un tecnico o consulente professionista, a differenza del caso precedente qui diventa obbligatorio che l'immobile trasferito abbia  il registro (matricula) e vi sia tutta la documentazione acessoria.

Da entrambi i casi si evince che la regolarità dell'immobile è importante e per questo noi da sempre consigliamo soprattutto agli stranieri di effettuare sempre investimenti immobiliari regolari, con il dovuto registro (matricula), o di provvedere a rapida regolarizzazione dopo l'acquisizione, evitare il fai da te,  e rivolgersi a tecnici correttori professionisti iscritti all'ordine professionale del CRECI. Anche se non residenti e anche nei casi in cui non vi è l'obbligo, è sempre consigliato fare annualmente la dichiarazione IRPF se si possiedono immobili o rendite, senza le dichiarazioni si manifestano quasi sempre problemi per quel che riguarda l'uscita di capitali dal paese.

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24 giugno 2020

Dr. Bruno Micoli
Consultor administrativo e imobiliário
Técnico em Transações Imobiliárias
CRECI-CE n. 10795

E.mail:
bruno@bmimobilis.com
 

 

 

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