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Investire in Immobili in costruzione in Brasile (Lançamentos)  
 

Con questo articolo   tratto  il tema dei   finanziamenti di immobili in costruzione in Brasile (lançamentos), al fine di creare una risposta univoca ai tanti quesiti che ci giungono su tale argomento,  in particolare da parte dei nostri stessi clienti stranieri. Cominciamo con il dire che le imprese costruttrici danno in genere due modalità per finanziare un “lançamento” (villa, casa, appartamento, immobile commerciale) quello bancario (in genere il più conveniente) e quello direttamente con loro (in genere il  meno conveniente), la parte di valore  finanziabile con la banca di un lançamento é in genere sempre quella che va dalla consegna dell'immobile in avanti (saldo devedor) e la parte iniziale (dalla firma del contratto alla consegna) resta con l'impresa costruttrice, questo perché le banche in Brasile non sono ancora disposte a finanziare immobili che non siano stati completati e consegnati, a meno che non vi siano convenzioni, iniziative o progetti particolari. Lo straniero non residente o non in possesso del visto permanente (RNE), con le attuali normative bancarie, non può avere accesso al finanziamento bancario tipico, ne all’apertura di un conto corrente bancario o una linea di credito, e per tale tipo di investimento deve necessariamente  finanziare l'intero valore del suo investimento con  l’impresa costruttrice; stessa modalità  è data come opzione a residenti stranieri e stessi brasiliani, quando per vari motivi  questi  non possono avere accesso al finanziamento bancario (ad esempio altro finanziamento in corso, nome negativo in SPC, SERASA, mancanza di garanzie, etc.). Non vi è una legislazione specifica sui contratti di finanziamento di questo tipo, in quanto trattasi di un libero contratto privato tra l’impresa costruttrice ed il suo cliente e trovano applicazione le norme generali in materia del codice civile; quindi, clausole, tempi, rate, interessi e condizioni  di consegna dell’immobile giuridicamente sono oggetto di libera trattativa tra le parti; questo non genera  confusione in un mercato dalla ampia offerta e che sembra essere sempre più dinamico,  in quanto i contratti,  si sono nel tempo standardizzati e le diverse imprese costruttrici applicano condizioni contrattuali simili, soprattutto nell’applicazione  di clausole quali interessi, modalità di rateizzazione e consegna degli immobili. Acquistare un “lançamento”  significa acquistare un immobile che può trovarsi nella condizione di non essere ancora stato costruito (na planta), in corso di costruzione (em construção) o  anche giá completato e pronto per essere consegnato (pronto para entrega), in tutti questi casi si parte da una tabella della impresa (construtora - incorporadora), in genere aggiornata mensilmente o a intervalli maggiori,  che quasi sempre, prevede un  pagamento iniziale (sinal), che in genere si aggira tra un 10 e un 20% del valore totale,  e un certo numero di rate mensili (parcelas), molti contratti prevedono  una rata di importo maggiore annuale e/o  una al momento della consegna  dell’immobile detta “balão”. Tutte le  parcelas e balões, verranno poi attualizzate in base agli indici di interesse previsti nel contratto durante la sua vigenza. In genere i contratti prevedono una rateizzazione che può estendersi anche per alcuni anni dopo la consegna dell’immobile (a volte anche 4 o 5 anni), i tempi medi di consegna di un edificio residenziale o commerciale dal momento dell'inizio dei  lavori è mediamente un poco superiore ai tre anni, ultimamente sono comuni anche proposte che prevedono ben 100 rate mensili, quindi una durata contrattuale di oltre 8 anni, dove appunto in media si ha una consegna prevista  entro tre anni e rate per altri cinque  anni circa. Nella maggior parte dei contratti  le "parcelas e balões" vengono aggiornati in base due indici inflazionistici pubblici  l’IGP-M e INCC-M  il primo è l’ÍNDICE GERAL DE PREÇOS DO MERCADO ed il secondo è ÍNDICE NACIONAL DE CUSTO DA CONSTRUÇÃO DO MERCADO, entrambi calcolati e pubblicati mensilmente da una fondazione di diritto pubblico, la Fundação Getúlio Vargas. Sono  indici calcolati su “panieri” specifici e non sempre seguono valori prossimi alla media dell’inflazione comune (IPC – ìndice preços ao consumidor), come si potrebbe supporre,  ed inoltre  possono avere anche elevate variazioni da mese a mese. Questi due indici sono in genere i due principali valori su cui le imprese costruttrici aggiornano mensilmente l’importo delle rate dei contratti di finanziamento dei lançamentos venduti.  Nella maggioranza dei casi ci ritroviamo contratti  in cui dall'acquisto fino  al momento della consegna  viene applicata la correzione mensile delle rate in base all’indice INCC-M , cosa giustificata  dal fatto che  l’immobile è in fase di costruzione e l’impresa che costruttrice subisce variazioni del costo di costruzione, che sono appunto censite da questo indice specifico (INCC-M), è difficile che durante la costruzione, e fino al momento della consegna effettiva dell’immobile,  le imprese costruttrici prevedano nel contratto il  pagamento di interessi aggiuntivi o altri costi sulle rate previste, e sarebbe bene astenersi da eventuali contratti che prevedano tali clausole dato che la consegna dell’immobile è sempre data come “prevista” sui contratti, ed eventuali ritardi in genere non vincolano l’impresa a nessun indennizzo o risarcimento. In media si può affermare che imprese costruttrici maggiori e conosciute nel mercato rispettano i tempi i consegna, anche per una ovvia questione di immagine, l'aver consegnato un buon numero di opere nei tempi previsti costituisce un  buon elemento  del "curriculum" di ogni grande impresa costruttrice,   in alcuni casi si verifica  appena uno slittamento di qualche mese, imprese minori o alle prime opere consegnate possono avere maggiori probabilità di un ritardo più consistente nella consegna dell'immobile. Quando l‘immobile viene poi consegnato in genere i contratti prevedono una correzione mensile delle rate con  interesse dell’ 1% al mese o dell 1% al mese sommato all’indice mensile  IGP-M, facciamo un esempio, riferito al secondo caso,  per capire meglio:

-          prima della consegna dell’immobile  com un indice INCC-M  a febbraio  2016 di 0,52,  0,79 a  Marzo e  una rata fissata da contratto di R$ 900,00 mensile ci ritroveremmo   a pagare R$ 904,68 a marzo 2016 (900,00+0,52%) ,  R$ 911,83 ad aprile 2016  (904,68 + 0,79%)  e così continuando fino consegna dell’immobile;

-          nella stessa situazione dopo la consegna dell'immobile con indice IGP-M a febbraio  2016 di 1,29,  0,51  a Marzo  e  una rata fissata da contratto di R$ 900,00 ci ritroveremmo a pagare a marzo 2016 R$  920,61 [900+(1+1,29%)] e ad aprile R$ 943,71 [920,61+(1+0,51%)] e cosi continuando fino all’ultima rata del contratto.

Ho voluto fare questo esempio reale  per rendere l’idea di quello che è il vero salasso su questo tipo di investimento finanziato in Brasile,  soprattutto se, in tali condizioni, il finanziamento si estende ad un tempo medio o lungo dopo la consegna dell’immobile, gli interessi purtroppo si capitalizzano e il calcolo viene fatto in forma anatocistica, pratica che fu proibita in Italia dal 2014, ma in Brasile normalmente applicata  da banche e nel settore privato.

E´ comune anche il caso della compravendita dei lançamentos con cessione del contratto di finanziamento; ossia  la cessione del contrato con la construtora ad un terzo, che può avvenire  prima, durante o  dopo la costruzione dell'immobile acquistato, questo avviene con un contratto denominato "cessão de direitos" in cui il cedente cede al cessionário tutti i diritti relativi al suo contratto di finanziamento dell´immobile e quindi anche il suo possesso nel caso l'immobile sia già stato consegnato dall'impresa costruttrice. Il contratto  sempre avviene con con la presenza di tutte le parti (cedente, cessionãrio e construtora) in quanto é necessaria la cosiddetta "anuência" dell'impresa costruttrice, che in questa fase giuridicamente é ancora la proprietaria dell'immobile, il cessionario subentra quindi di fatto e diritto nel contratto di finanziamento dell'immobile assumendo la parte ancora a debito con l'impresa costruttrice, denominata "saldo devedor", e pagando al cedente una valore, liberamente concordato tra cedente e cessionario, che, in condizioni normali,  comprende la somma delle rate da questo pagate più una quota guadagno, in genere viene precedentemente stipulato tra cedente e cessionàrio un contratto preliminare "contrato particular de promessa de cessão de direitos de imóvel financiado", dove si stabiliscono condizioni generali tra cedente e cessionário (importi della quota spettante al cedente, modalitá di pagamento, tempi per la stipula del contratto di cessão de direitos, etc.) e successivamente presso la construtora si stipula il contratto effettivo  di  "cessão de direitos", il quale, alla stipula,  puó anche essere oggetto di una trattativa tra  l'impresa (anuente) e il cessionario,  come ad esempio un diverso tipo di rateizzazione o modalità di saldo o consegna dell'immobile, anche se nella maggior parte dei casi le imprese costruttrici sono poco aperte a cambiare le condizioni dei contratti in corso se non a loro vantaggio. Per chi compra trattasi di un investimento che pur sembrando  semplice in genere si rivela articolato e con molte clausole, condizioni e situazioni da controllare relative alle parti attrici del contratto e dell'immobile stesso, sempre consigliato quindi l'ausilio e la consulenza  di un tecnico in transazioni immobiliari iscritto al CRECI.

Nella parte iniziale ho specificato che lo straniero non residente non ha accesso al finanziamento bancario in Brasile, ne all'apertura di conti bancari, ma per chi potrebbe avere accesso (titolari di RNE (registro national de estrangeiro) e di una rendita)  come già scritto all'inizio un lançamento puó essere finanziato a partire dalla consegna dell'immobile (entrega da chave), e da questo punto la parte ancora a debito (saldo devedor) puó essere estinta verso l'impresa costruttrice finanziandola con un piú conveniente finanziamento bancario. Quasi tutti i contratti prevedono questa opzione in quanto anche per l'impresa costruttrice risulta vantaggioso ricevere l'intera cifra ad estinzione del debito, per simulare la rate di un finanziamento bancario cliccate a questo link del nostro sito BMimobilis.com e scegliete una banca.

Detto questo  vorrei riassumere e rispondere sinteticamente alle domande che normalmente ricevo su questo tipo di investimento:

(D)Conviene  fare questo investimento in Brasile, ossia finanziare l’immobile con le imprese costruttrici accettando tali condizioni, nell’impossibilità di accedere al finanziamento bancario? (R) Si, conviene ancora  ma con un finanziamento che non deve andare molto tempo oltre la consegna dell’immobile, in modo da non pagare rate di importo eccessivo dovute soprattutto alla capitalizzazione mensile degli interessi, si  dovrebbe scegliere un finanziamento che si estende per un tempo   breve  dopo la consegna  o riuscire ad estinguerlo alla consegna stessa dell’immobile o poco dopo, pagando  all’impresa il valore residuo del montante (cosa sempre possibile e prevista nei contratti). Se ci prolunghiamo nel tempo per un periodo medio o lungo  arriveremo a pagare rate eccessive dovute alla capitalizzazione degli interessi, ed in tal caso  la valorizzazione che il nostro immobile ha acquisito  viene “bruciata”  dalle stesse rate che stiamo pagando, così non faremo un buon affare; o meglio lo facciamo fare all’impresa costruttrice.   Buone occasioni sono delle opportunità che stanno rientrando nel mercato dovute al momento di incertezza economica; ossia lançamentos in pronta consegna, succede quando non si riescono a vendere tutte le unità durante la costruzione e si arriva quindi alla possibilità di comprare un "lançamento" già pronto o ben prossimo alla sua consegna, in questo caso la rendita che può dare una locazione dell'immobile, dal momento in cui se ne entra in possesso, sicuramente copre parte delle rate, e l'acquisto, che in una parte si autofinanzia, diventa ovviamente vantaggioso. E stato un mercato interessante che esisteva anni fa, poi nei periodi di grande crescita economica é stato effettivamente difficile vedere un lançamento in cui non si vendevano tutte le unità nella fase iniziale o entro massimo il 50-60% dell'avanzamento dell'opera, oggi con un  mercato  in calo,  queste opportunità ricominciano a vedersi, ma bisogna stare attenti a fare i calcoli ed é bene avere cautela e non pensare che si ci possano pagare le rate solo con la locazione dell'immobile. Realmente questo momento di crisi, in questo caso specifico, sta  creando una buona concorrenza tra le imprese costruttrici, che hanno stabilizzato i prezzi  di mercato, migliorato condizioni di vendita e sicuramente creato dei vantaggi per gli investitori, tipo questo appena indicato.

(D) Conviene comprare un appartamento in un lançamento finanziato e vendere l’immobile prima della consegna? (R) SI, se fatto prima dell’inizio della costruzione o subito dopo, ed è uno degli affari consigliati anche in forma più speculativa, ad esempio negoziando con l’impresa costruttrice l’acquisto di più unità a condizioni migliori; anche imprese  grandi nella fase iniziale dei lavori sono più “aperte” a concedere migliori condizioni e sconti, nella fase pre-inizio della costruzione il prezzo di tabella è inoltre più basso e comincia ad essere corretto ed aumentato proporzionalmente all’avanzare dell’opera, é ovvio che quando l'edificio supera il 50% di edificazione non possiamo più trovare prezzi di occasione,  la maggiore valorizzazione si ottiene quando l’opera giunge al suo 75-90% quando, mediante il contratto di “cessão de direitos”, si può vendere l’immobile acquistato anche se non ancora consegnato, ma in una situazione che è già esistente e visitabile. L’acquisto di immobili  sul progetto (compra de imóveis na planta)   e successiva vendita in tali modalità consente ottimi  guadagni che in buone zone  possono dare utili netti anche superiori  al 25-35%  degli importi versati, in tempi a volte  inferiori anche ai 24-30 mesi, e con un margine di rischio molto basso se l’operazione è fatta in buone zone e con imprese costruttrici  solide e conosciute nel mercato.      

(D) Si riesce, nella pratica di mercato attuale, a comprare un immobile in tale modalità e riuscire a pagare le rate con gli affitti temporanei a turisti o residenti in capitali come Fortaleza, Recife, Natal o zone prossime? (R) Per la mia esperienza purtroppo NON più, è stato qualcosa che si riusciva a fare in passato, e comunque non con poca difficoltà ed in condizioni di mercato  migliori, in cui avevamo prezzi degli immobili più bassi e quindi rate mensili più basse, costi di gestione inferiori (condominio, manutenzioni, consumi, etc.),  flussi turistici maggiori, minore disponibilità di immobili sul mercato e minore concorrenza, minore incidenza di interessi sulle rate (oggi abbiamo indici di inflazione più alta che non sempre accompagnano il prezzo di mercato degli affitti). Oggi bisogna stare molto attenti a fare in questo tipo di investimenti la previsione “mi pago le rate con gli affitti!”, difficile era prima oggi lo è ancora di più.


(D) Vi è rischio in un lançamento di perdere l'immobile comprato nel caso l'impresa costruttrice dovesse fallire prima della consegna o prima della stipula dell'atto notarile? (R) NO, dal 2004 in Brasile esiste una legge specifica (Lei nº 10.931, de 02 de agosto de 2004) detta "REGIME DA AFETAÇÃO PATRIMONIAL NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA" in sintesi questa legge già dal momento della sottoscrizione del contratto con l'impresa costruttrice rende impignorabile l'unità acquisita anche in caso di fallimento da parte dell'impresa cedente, in pratica sia l'edificio intero che le unità singole che lo compongono sono scorporate da quella parte del patrimonio dell'impresa, che in caso di fallimento o chiusura, può essere oggetto di diritti di terzi o del potere pubblico. Questa legge quindi protegge l'acquisto di un lançamento dal momento della firma del contratto fino alla intestazione pubblica dell'immobile a nome del compratore. Tuttavia anche se questa legge protegge fortemente l'acquisto di un lançamento é sempre bene rivolgersi  a imprese conosciute e solide nel mercato, presenti da anni e con un buon numero di opere giá consegnate. Da sempre la nostra organizzazione lavora solo con le imprese più importanti e conosciute, questo da la sicurezza del rispetto dei tempi di consegna, garanzia sulla qualità dell'opera e sulla gestione amministrativa dell'investimento.

Vorrei infine specificare che ho trattato un tema scrivendo di condizioni contrattuali che sono una consuetudine in base alla mia esperienza, ma non la norma; ossia si possono incontrare contratti con clausole diverse o anche negoziare un contratto specifico con l’impresa costruttrice, possiamo dire che quello indicato e quello che normalmente si incontra come offerta di mercato in questo settore specifico dei “lançamentos”, che nonostante qualche problematica continua ad essere, in determinate condizioni e località,  un buon affare come lo era in passato, ma se ben gestito e ben organizzato, con la consulenza di tecnici esperti, un investimento che consiglio sempre fare con l’ausilio di tecnici immobiliari  iscritti al CRECI (Conselho Regional de Correttores de Imóveis) il cui supporto è per altro obbligatorio e previsto dalla legge federale in Brasile e su cui non dovrete pagare nulla, è l’impresa che dovrà pagare la  commissione del tecnico,  esigete sempre il tesserino professionale del CRECI e verificatene l'iscrizione attiva sul sito  ufficiale,  per investire, affittare, perizie,  consulenze o amministrazioni immobiliari in Brasile, maggiori informazioni a questo link  (05/08/2016)

A questo link le offerte di lançamentos proposte dal nostro gruppo

 
Tecnico in transazioni immobiliari e correttore di immobili CRECI-CE n. 10795
bruno@bmimobilis.com  
 

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