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La legislazione sugli  immobili prossimi al mare e in aree di dominio federale in Brasile 
 

Le leggi  federali "n. 13.240/15 e 13.139/15" disciplinano  in Brasile la tassazione, delimitazione,  cessione e gestione  dei terreni prossimi alle spiagge e nelle altre aree di dominio federale (união) indicati nell'art. 20 della costituzione, l’argomento è di particolare interesse per tutti gli attuali possessori, o meglio dire occupanti (ocupantes), o coloro che intendono investire, in aree prossime alle spiagge brasiliane, sia in immobili commerciali che residenziali. Il Brasile è una federazione di stati e la costituzione delimita alcune aree di territorio come di pertinenza (dominio) della federazione (união); di tali aree ne può essere concesso l'uso a privati (brasiliani o stranieri) o a persone giuridiche, mediante un regolare registro  e pagamento di una tassa annuale, nessun soggetto ne può acquisire la giuridica proprietà, sono inalienabili e solo il governo federale può regolamentarne il loro uso e cessione; ossia stati e municipi non hanno alcun potere legislativo  su questi terreni, se non per le edificazioni incorporate.
Tra quello identificato nell'art.20 della costituzione federale vi sono anche i  terreni nudi "terra nua"  (fascia costiera, isole, "
terrenos de marinha", etc.) che ovviamente  incorporano gli immobili costruiti: edifici (condomini e flat), ville e case private, barracas de praia, strutture ricettive, etc.
Le tasse dovute alla federazione per questi immobili sono di tre tipi, la prima detta di occupazione, dovuta da chi occupa un immobile di completo dominio federale, la seconda di foro, dovuta nel caso del regime di aforamento (enfiteusi), dove il dominio federale è parziale, (
in seguito è meglio spiegato questo regime) e in ultimo il Laudêmio, la tassa dovuta all'atto di una cessione.
Queste leggi entrate in vigore nel 2016
hanno apportato importanti  modifiche, rispetto alla precedente normativa,  in primis sulla tassazione di tali immobili; la tassa di occupazione, foro o laudêmio, dovuta alla SPU (secretaria do patrimônio da união) che pagano tutti  gli occupanti di appartamenti, terreni, case e attività sui terreni di pertinenza della “união” e all’atto delle compravendite, passa ad avere un calcolo su un imponibile diverso; ossia solo sul valore del terreno “terra nua” e non sul valore dell’immobile costruito sul terreno, questo porta ad una riduzione, anche fino al 70-80% delle imposizioni di Laudêmio, tassa di foro e occupazione annuali. La tassa di occupazione (ocupação) passa ad essere il 2% per tutti sul valore imponibile del solo terreno (precedentemente i terreni occupati dopo il 1988 pagavano il 5%), il Laudêmio, l'imposta da pagare alla união in fase di compravendita, resta invariata del 5% ma calcolata sul valore del solo terreno e non sul valore delle edificazioni incorporate e avrà una riduzione mediamente anche del 70-80%,´questo notevole abbattimento di tale imposta é significativo in quanto nelle veniva calcolato il 5% sul valore dell'immobile edificato che sommato ai costi di ITBI, cartório e registro al CRI rendeva senza dubbio molto elevati i costi per l'acquisto di un immobile nella fascia costiera, ugualmente la tassa di foro sarà dello 0,6% sul solo valore imponibile del terreno, infine per chi compra il solo terreno “terra nua” vi sará uno sconto del 25% su dette imposte inoltre la nuova normativa rimette ai municipi locali il 20% degli importi incassati, dando quindi la possibilità agli stessi municipi di costituire un fondo per i servizi ed il miglioramento urbanistico di tali aree.
Le  due leggi apportano anche altre importanti novità, la prima sulle delimitazioni di questi terreni, rammento che la legge principale risale al 1831 e delimita i “terrenos de marinha” ad una distanza di 33 metri dal limite medio delle maree misurato appunto in quell’epoca, è ovvio che dal 1831 ad oggi il livello del mare, le coste e la orla marina sono cambiate in molte aree per cause naturali o interventi dell’uomo,
infatti sono detti “terrenos acrescidos de marinha”  quelli che nel tempo si sono formati per cause naturali o artificiali e che quando contigui ai “terrenos de marinha” ne vengono inglobati e diventano anche questi una proprietà federale.  I nuovi processi di delimitazioni stabiliti dalla legge 13.139/15 dovranno essere fatti dai municipi (prefeituras) mediante presentazione di un progetto con udienza pubblica, le parti interessate (in particolare occupanti, “foreiros”,  confinanti o abitanti della zona, etc.) dovranno essere notificati e potranno presentare opposizioni al progetto e alle delimitazioni entro 60 giorni alla SPU. Questo è un aspetto su cui  gli occupanti di terreni e strutture  sulla orla marina dovrebbero stare attenti, al fine di non rischiare di vedersi, in un processo del genere, decurtati parti di confine del loro terreno, è bene non sottovalutare eventuali notifiche, seguire udienze pubbliche che interessano l’area e se stranieri o non residenti in loco è consigliabile nominare una persona di fiducia come procuratore per farsi eventualmente rappresentare. Alcune altre innovazioni introdotte dalla nuova normativa sono:

  1. -      diritto di prelazione che ha  l’união  in ogni compravendita a titolo oneroso tra privati, che può esercitare con atto amministrativo al momento dell’inoltro della richiesta del pagamento del laudêmio (prima del rilascio del certificato CAT – certidão autorizadora de transferência);

  2. -      Inasprimento delle sanzioni per chi occupa abusivamente o costruisce su un “terreno de marinha” con esproprio dell’opera, demolizione e multa a secondo dei casi;

  3. -      Proibizione di ogni nuova occupazione di "terrenos de marinha" e proibizione del registro di  nuove occupazioni avvenute dopo il 10 giugno 2014, ossia non sará più possibile regolarizzare occupazioni di terreni della “união” se avvenute dopo tale data.

Attenzione va prestata a due punti in particolare, sul diritto di prelazione dell'união, (punto 1), succede nella pratica che molte strutture costruite sui "terrenos de marinha", in particolare sempre maggiormente le tanto richieste barracas de praia,  non vengono regolarmente registrate e quando avviene la vendita (o meglio cessione del diritto di possesso) si cede con scrittura pubblica il solo terreno, e spesso la situazione resta invariata anche per più cessioni, questo nuovo diritto di prelazione dell'união, in casi simili si potrebbe rilevare abbastanza pericoloso, in quanto nella fattispecie l'união potrebbe vantare il diritto di prelazione sul valore imponibile del solo terreno "terra nua" nella fase precedente al rilascio del CAT (certidão autorizadora de transferência) ignorando il valore della struttura sopra costruita,  per tale ragione con questa nuova normativa sarebbe opportuno che gli occupanti  regolarizzino le strutture costruite o ampliate sui "terrenos de marinha" presso i municipi o con l'avverbamento sul registro di occupazione, soprattutto se si ipotizza o è in corso una vendita. Proibizione di ogni nuova occupazione di "terrenos de marinha" e proibizione del registro di  nuove occupazioni (punto 3), in pratica non é più possibile occupare "terrenos de marinha" e si può regolarizzare una occupazione solo se si dimostra avvenuta prima del 10 giugno del 2014,  su questo ultimo punto é bene dire che é interesse di chi occupa oggi un "terreno di marinha" non ancora regolarizzato di provvedere al registro con rilascio del RIP (Registro Imobiliário Patrimonial) da parte della SPU, non é da escludere che prossimi decreti o leggi possano vietare ogni nuovo registro o che il potere pubblico provveda ad espropriazioni come è già avvenuto, o magari ipotizzando una occupazione irregolare. Purtroppo sono molte le occupazioni abusive o non registrate, e i contratti di cessione irregolari di terreni contigui alle spiagge, soprattutto in riferimento alle barracas de praia, molti, soprattutto stranieri, avendo solo un contratto registrato in cartório o con le sole firme autenticate, credono di avere una situazione regolare, ma nessun "terreno di marinha" si trova in una occupazione regolare se non é stato rilasciato il numero di registro del RIP dalla SPU (secretaria do patrimônio da união).Vi è altra forma di possedere immobili di dominio federale detta foro o regime  foreiro, si tratta  dell’enfiteusi, gli immobili posseduti in regime di aforamento pagano una tassa annuale, con la differenza che mentre nel regime di ocupação il dominio utile è del 100% della federazione (União) nel regime foreiro il dominio utile è del 83% del foreiro e per il restante 17% della federazione. Per dirla con pochi tecnicismi nel regime foreiro si è proprietari del 83% dell’immobile. Gli immobili in regime foreiro hanno un registro immobiliare matricolare (matricùla), mentre gli immobili della federazione (União) in regime di  ocupação  hanno solo un registro RIP emesso dalla Secretaria de Patrimônio da União (SPU) e al momento della loro compravendita entrambi pagano una tassa extra detta Laudêmio, sulla quota di dominio della federazione. (10 gennaio  2020)

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Dr. Bruno Micoli
Consultor administrativo e imobiliário
Técnico em Transações Imobiliárias
CRECI-CE n. 10795

E.mail:
bruno@bmimobilis.com

 

 

 

 

 

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