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Investimenti immobiliari in Brasile Investimenti immobiliari a Capo Verde

Investimenti immobiliari degli stranieri in Brasile,
le limitazioni previste dalle leggi vigenti

Come orientamento  normativo  generale lo straniero in Brasile, residente o non residente, può effettuare ogni tipo di investimento immobiliare urbano, tranne le eccezioni stabilite da leggi federali; esistono quindi delle limitazioni la cui “ratio legis” è nel precetto costituzionale della tutela  delle aree  di interesse  strategico, naturalistico o economico, e secondo tale principio le limitazioni esistenti  hanno il fine di proteggere le aree di frontiera, la costa marina, le zone rurali o naturalistiche del paese, impedendo quindi che soggetti stranieri possano avere il controllo o la gestione di tali aree.

Una prima distinzione importante è tra le  aree urbane e quelle rurali,  le proprietà rurali sono quelle che hanno una destinazione  agricola, incluso le zone forestali, fluviali o destinate all’allevamento;  e quelle urbane,   ossia tutti gli altri immobili situati in aree municipali per uso civile o commerciale.

Una seconda distinzione è tra le persone fisiche e giuridiche, le regole a seguito si applicano a tutte le persone fisiche straniere, e quando non è specificato il requisito della residenza, anche a coloro in condizione di visto di visita e turismo, per le società invece le limitazioni si applicano quando il capitale è costituito per più della sua metà da capitale straniero, quindi di persone fisiche straniere o di partecipazione di società straniera al capitale di una società con sede in Brasile.


La proprietà rurale in Brasile ha una protezione legislativa  forte e gode di tutele particolari. La normativa  tende  ad evitare la suddivisione di tali aree in proprietà di piccole dimensioni, è quasi sempre   vietato il cambio di destinazione di uso della proprietà rurale in urbana o commerciale e in pochi casi è consentita la lottizzazione. L’acquisizione o lo sfruttamento  di proprietà rurali è concessa solo allo straniero residente titolare di un visto (RNE-CNRM) e previa concessione dell’INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária), le proprietà rurali sono registrate nel Sistema Nacional de Cadastro Rural - SNCR da cui è possibile on line fare ricerche e visure, questa materia è regolamentata in modo specifico dalla IN Nº 94, DE 17 DE DEZEMBRO DE 2018, che ha accorpato in una unica disposizione normativa tutte le precedenti regolamentazioni,
 sono  fissati dei limiti quantitativi, ossia sulle estensioni massime che lo straniero può acquisire. I tanti "sítios e fazendas"  liberamente comprati e venduti da  stranieri anche non residenti e senza concessioni, a volte presentati come beni rurali, nella realtà non lo sono, in quanto registrati comunque come dominio di area urbana, una proprietà è rurale sono se risulta nel Sistema Nacional de Cadastro Rural - SNCR, se non risulta in tale registro la compravendita di tale immobile è libera per lo straniero.

Nell'acquisto della proprietà urbana, l'unica limitazione per lo straniero è nell'art. 205 del DL Nº 9.760, DE 05/09/1946,  Il quale stabilisce che lo straniero non può acquisire immobili ubicati ad una distanza inferiore a 100 metri lungo la fascia costiera, che poi è la distanza che quasi sempre rientra nel limite dei terreni di dominio federale  detti "imóveis da união"  o "terrenos de marinha", questi terreni di proprietà della federazione e inalienabili non è detto che siano sempre nel limite dei 100 metri, in quanto tale mappatura fu calcolata nel 1831  delimitando i “terrenos de marinha” ad una distanza di 33 metri dal limite medio delle alte maree e ancora è valida tale mappatura, lo straniero può acquisire tali immobili solo con concessione del presidente della repubblica o del ministro delle finanze . L'eccezione per lo straniero è nella possibilità di acquisire unità in condominio e costruzioni in unità lottizzate ed in particolare quelle poi disciplinate dal decreto n. DL n. 4591/64; significa che lo straniero anche non residente può comprare la casa, villa o appartamento anche fronte mare se in un congiunto di costruzioni, ma non può acquisire più di un terzo dell'intero congiunto.

Vediamo però succedere spesso due cose che non sembrano concesse allo straniero da tali normative, l'acquisto di terreni di "dominio pleno", spesso ad una distanza inferiore ai 100 metri dal limite costiero e le tante barracas de praia e attività commerciali rilevate da stranieri e praticamente anche di fronte al mare. Si tratta di una interpretazione più larga della normativa; un lotto edificabile prossimo al mare è o può essere parte di un progetto di lottizzazione e destinato comunque alla costruzione, quindi la quasi totalità dei  cartòrios normalmente non oppone problemi nella compravendita di un tale immobile a favore dello straniero, i problemi vi sarebbero sicuramente nel caso dell'acquisto di una grande estensione costiera da parte di un soggetto straniero; se realmente si applicasse alla lettera la normativa sarebbero esclusivamente le imprese costruttrici a poter vendere solo costruzioni agli stranieri, e questo probabilmente era anche nella volontà del legislatore nel lontano 1946; è una normativa che andrebbe aggiornata al mercato attuale.

Le tante barracas de praia e attività commerciali fronte mare sono in tutto il Brasile spesso anche di titolarità straniera e ciò sembrerebbe proibito dalla normativa, ma avviene perchè comunque si tratta di concessioni in occupazione), e mai di vendite del suolo,  in tale posizione siamo sempre in ambito del dominio federale "imóveis da união" e tali aree sono inalienabili per precetto costituzionale; infatti chi possiede uno di questi immobili non ha il registro di proprietà "matrìcula”, ma una concessione di occupazione mediante il registro RIP rilasciato dalla SPU (secretaria do patrimônio da união). Tali aree hanno avuto una nuova disciplina con una recente normativa, articolo a
questo link

21/novembre/2020

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Dr. Bruno Micoli
Consultor empresarial e imobiliário
Técnico em Transações Imobiliárias
CRECI-CE n. 10795

E.mail:
bruno@bmimobilis.com
 

 

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