Torna alla pagina iniziale
contatto Fortaleza

Investimenti immobiliari in BrasileInvestimenti immobiliari a Capo Verde 

Procedure per la validità di procure fatte o inviate dall'Italia in Brasile

A volte la procura fatta e/o inviata dall'Italia per essere rappresentati in una procedura in Brasile (vendita o acquisto di un immobile, contratti, mandati e procedure varie) non trova poi validità o applicabilità legale e viene rifiutata, come è successo con diversi nostri clienti, con queste informazioni spero di dare un aiuto ad inviare in Brasile una procura che sia riconosciuta per il suo fine  ed eviti perdite di tempo e di denaro.
Iniziamo subito con il dire che in Brasile
non è prevista la procura generale e quindi in ogni tipo di procura i poteri di rappresentanza conferiti devono essere ben dettagliati ed indicati nel documento,  una procura generale di notaio italiano non verrebbe accettata in Brasile; una procura fatta in Italia per essere valida in Brasile deve sempre essere redatta e registrata nella forma di  procura speciale da notaio italiano e a suo repertorio,  dovrà avere apostille apposta dalla procura della repubblica ed essere poi tradotta in Brasile da traduttore giurato.

 
Esistono in  Brasile due tipi di procure
, procuração pública, quella redatta e registrata in un cartório (equivalente di un nostro ufficio notarile)  e  procuração por instrumento particular redatta liberamente e firmata da chi delega i poteri (outorgante), la firma autografa viene poi legalizzata in un cartorio dove l’outorgatante ha la firma depositata (firma aberta). Il vantaggio di questo tipo di procura (nei casi in cui viene accettata) è che é economica e rapida, può essere firmata anche dall’Italia, spedita in originale  e poi in Brasile legalizzata la firma, la registrazione di una procuração por instrumento particular presso il "Cartorio de Registro de Títulos e Documentos”, anche se la rende pubblica, non la equipara come valore giuridico  alla procuração pública fatta in cartorio.
Secondo la legge brasiliana la procuração pública  è obbligatoria in tutte quelle procedure di rappresentanza di un soggetto (persona fisica o giuridica) verso una istituzione, pubblico ufficio o ente pubblico statuale o federale,  la procuração por instrumento particular può essere liberamente usata per rappresentanze tra privati (persone fisiche o giuridiche), società o organizzazioni di tipo privato o anche misto;  in sintesi una  procuração pública  viene sempre accettata è può essere sempre usata, quella por instrumento particular  può essere usata, ad esempio,  nella rappresentanza di un contratto di locazione di un immobile, per un contratto di promessa di vendita di un immobile tra privati,  verso una società di servizi, contratti tra privati; non sarebbe accettata per l'atto pubblico di vendita di un immobile in  cartório o verso un ente ministeriale, un tribunale, etc., tuttavia alcuni enti pubblici in varie procedure accettano procuração por instrumento particular. Succede nella pratica che Receita Federal, Polizia Federale, Tribunali in Brasile sono molto rigidi nel richiedere sempre una procuração pública mentre enti municipali, società di servizi pubblici (energia, acqua, etc.) accettano spesso procuração por instrumento particular, fino ad arrivare a casi anomali rispetto la normativa vigente; ad esempio la Junta Comercial dello stato del Cearà accetta procuração por instrumento particular  anche nel  caso di registrazioni di atti di  vendita di quote di società,  i casi possono essere vari, in relazione all'autonomia di molte istituzioni,  ma è bene tener presente che la regola generale è quella che ho  descritto e nel dubbio  informarsi prima presso l'istituzione specifica, o per non correre rischi avere sempre la procuração pública.


Una procura molto comune, almeno nel mio lavoro specifico,  è quella destinata alla rappresentanza per vendere o comprare un immobile, ed è una di quelle che più frequentemente, quando redatta in Italia,  viene poi non ritenuta non valida  in Brasile, a volte per piccoli mancanti dettagli, dovuti per lo più alla mancanza di informazione.
La procura deve essere speciale e  a repertorio del notaio italiano, se conferisce il potere di comprare uno o più immobili  può essere generica, ossia conferire genericamente il potere di acquistare immobili in Brasile a nome del rappresentato, o specifica conferendo il potere di comprare un determinato, o determinati immobili.
La procura per vendere deve essere obbligatoriamente specifica indicando l’immobile o gli immobili di cui si conferisce il potere di vendita, sia il mandante (outorgante) che il delegato  (outorgato) devono essere in possesso del
CPF (cadastro pessoa fisica), molti cartórios esigono che la procura  sia poi registrata in Brasile al locale "Cartório de Registro de Títulos e Documentos”. Se un cittadino italiano è in possesso di visto permanente in Brasile (RNE) può redigere e registrare  la procura direttamente presso i consolati del Brasile di Roma o Milano, senza passare per il notaio italiano.
Infine,  ma importanti,  vi sono dei dettagli che il notaio italiano può adottare per rendere più simile, traducibile è accettabile in Brasile la procura, tipo:

  1. Nel testo indicare anche un domicilio in Brasile e  CPF (cadastro pessoa fisica), di mandante e rappresentato;

  2. Nella procura e in particolare nella intestazione, usare il termine "procura pubblica", molte procure speciali di notai italiani sono arrivate in Brasile senza questa dicitura creando difficoltà nella loro accettazione;

  3. Descrivere dettagliatamente i poteri conferiti senza paura di essere prolissi, le procure in Brasile comunemente sono di più  pagine; questo evita una volta in Brasile  che per un dettaglio non specificatamente indicato non venga accettata la procura in una determinata situazione;

  4. Indicare alla fine della procura il termine di validità, che può essere una data specifica, a tempo indeterminato o a conclusione di un determinato affare (molte volte su procure italiane questo è omesso o lo si da per sottointeso);

  5. Nelle procure di vendite di immobili indicare bene tutti i dati di registro dell'immobile (numero di matricula, zona CRI, registro IPTU) e il suo indirizzo completo;

  6. Nelle procure di vendita di immobile inserire nella procura anche il potere di rappresentanza presso CRI (cartórios de registro de imoveis) specificando il numero della zona e municipio e Prefeitura Municipal, in modo che in caso di problemi fiscali e di registro il delegato possa agire presso tali enti per  risolvere la situazione e procedere con la vendita

  7. Nelle procure di vendita di immobile specificare se il delegato (outorgato) può ricevere direttamente il pagamento dell'immobile e/o rilasciare quietanza, oppure in che modo andrà pagato l'immobile

  8. Nelle procure di vendita di immobile se si conosce il nome del compratore e si vuole redigere una procura più sicura si può inserire il nome del compratore e i suoi dati personali, e/o proibire che il delegato possa vendere l'immobile a se stesso, se questo non viene specificato può essere fatto.

Nella vendita di immobile con procura meglio scegliere per l'atto di vendita un cartório principale quando possibile, cartórios secondari  e delle zone interne sono più reticenti a validare procure pubbliche che vengono da paesi esteri, perchè meno pratici e insicuri sulla procedura. Mi è capitato che procure rifiutate da cartórios minori sono poi state accettate da cartórios principali a Fortaleza.

Infine la procura del notaio italiano dovrà avere l'apostille della procura della repubblica ed essere poi tradotta in Brasile da traduttore giurato


Consultor administrativo e imobiliário - Técnico em Transações Imobiliárias - CRECI-CE n. 10795
E.mail:  
bruno@bmimobilis.com

28 settembre 2019

Torna alla pagi/na iniziale